Contratto d’affitto, quando il conduttore può chiedere il recesso

In un contratto di locazione, il legislatore ha voluto tutelare il conduttore prevedendo il suo diritto di recedere dal contratto stesso anche prima della scadenza. É necessario che ricorrano gravi motivi, e la comunicazione del recesso al locatore almeno sei mesi prima della data del trasloco

Come in ogni buon accordo liberamente sottoscritto, al momento della stipula del contratto di locazione vengono indicate sia la data di inizio sia la data di cessazione. Entrambi i contraenti sperano che tutto proceda per il meglio e che il patto giunga alla sua naturale conclusione. Può però capitare che il conduttore richieda il recesso anticipato.

Quando può farlo?

In un contratto di locazione, sia che sia stato sottoscritto per uso abitativo sia per uso diverso, il conduttore può recedere dal contratto in due casi: alla scadenza dell’anno, dandone comunicazione con almeno sei mesi di preavviso, oppure anticipatamente, se ricorrono gravi motivi. In quest’ultimo caso deve inviare al locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno sempre con sei mesi di preavviso. Nella raccomandata va indicato e spiegato il grave motivo che permette il recesso. Il mancato rispetto del termine di preavviso obbliga il conduttore a versare al locatore il corrispettivo di sei canoni mensili a partire dal rilascio dell’immobile e sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi.

Quali possono essere i “gravi motivi” che consentono di recedere?

Lo spiega la Corte di Cassazione che ha sottolineato come “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”.
In poche parole, i motivi devono essere “involontari, imprevedibili e sopravvenuti”. Significa che devono essere collegati a un evento imprevisto, che non dipendano dalla volontà del conduttore e, ovviamente, che si siano verificati dopo la stipula del contratto. Attenzione, perché se il conduttore non riesce a documentare il grave motivo, il proprietario può chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che ha riaffittato immediatamente l’immobile traendone un vantaggio.

Quali potrebbero essere considerati gravi motivi di recesso di un contratto a uso abitazione?

In vetta a un’ipotetica classifica c’è il trasferimento del posto di lavoro, magari in un’altra città o comunque lontano dall’abitazione oggetto del contratto. Poi possono verificarsi problemi familiari che impongono il trasferimento, malattie di genitori, parenti o quant’altro. Nei gravi motivi di recesso rientrano anche la perdita del posto di lavoro e la necessaria e drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, oppure l’ampliamento della famiglia. Infine, se ci sono problemi strutturali all’immobile o condominiali, che il proprietario non affronta o affronta poco e male. Attenzione perché non costituisce grave motivo di recesso l’acquisto da parte del conduttore di un’abitazione che si vuole andare ad abitare, perché si tratta di una scelta personale del conduttore. Per questo motivo, il locatario potrebbe richiedere i danni.

In ambito commerciale, quali sono i gravi motivi di recesso?

Si può interrompere il rapporto se l’andamento della congiuntura economica obbliga a ridurre o ad ampliare l’azienda. Nel primo caso la prosecuzione del contratto renderebbe particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, mentre nel secondo lo stesso contratto non può impedire la crescita di una impresa. Altri motivi di recesso riconosciuti dalla giurisprudenza sono: la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona e l’esigenza, sorta dopo la costituzione del rapporto, di trasferire altrove l’attività cui l’immobile locato era stato adibito.

Quando invece non è possibile rescindere?

Non è possibile rescindere il contratto se, per esempio, arriva il no dell’autorizzazione amministrativa all’esercizio, nell’immobile locato, di un’attività tipo casa-albergo, se già al momento della stipula del contratto non sussistessero i presupposti di fatto e di diritto per ottenere quel tipo di autorizzazione. Occhio, perché non è possibile rescindere il contratto in presenza di un “prevedibile bisogno di maggior spazio, conseguente alla normale (perciò prevedibile) espansione dell’attività imprenditoriale del conduttore”. Questo significa che se si insedia un’attività che ha molte possibilità di svilupparsi in uno spazio insufficiente, il contratto di quello spazio rimane valido, anche se sorge la necessità di trasferire l’attività in un posto più grande. Infine, non è possibile rescindere il contratto nemmeno se la situazione debitoria del conduttore già esistente al momento dell’insorgere del rapporto locativo, si aggrava.
 

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